Procedimiento judicial por defectos constructivos

La demanda es interpuesta por los compradores de una vivienda contra la promotora, la constructora, los arquitectos directores de obra y la arquitecta técnica directora de ejecución.

Peticiones principales:

• Declaración de la existencia de defectos constructivos en la vivienda adquirida, detallados en el informe pericial aportado.
• Declaración de responsabilidad solidaria de todos los demandados (o, en su caso, individualizada) por los daños materiales derivados de los defectos constructivos.
• Declaración de responsabilidad contractual de la promotora por incumplimiento de las condiciones pactadas en la compraventa.
• Condena a los demandados a reparar o, subsidiariamente, costear la reparación de los desperfectos existentes en el tendedero, cocina y otros elementos (ruidos, olores, pintura, señal de televisión, puerta de entrada), conforme al informe pericial.
• Condena solidaria al pago de las costas procesales.

Hechos alegados en la demanda

• Promoción y construcción: la promotora promovió un edificio de viviendas en Madrid, con intervención de la constructora, los arquitectos como directores de obra y la arquitecta técnica como directora de ejecución.
• Adquisición de la vivienda: Los actores adquirieron la vivienda en mayo de 2020, tras la finalización de la obra en diciembre de 2019.
• Aparición de defectos: Tras la entrega, los propietarios detectaron múltiples desperfectos (ruidos y olores en cañerías, problemas en el tendedero, defectos en la cocina, ventanas, baños, puerta de entrada, rodapiés, señal de televisión, etc.), que comunicaron reiteradamente a la promotora y constructora, sin obtener una solución satisfactoria.
• Reclamaciones previas: Se documentan comunicaciones y reclamaciones (correos electrónicos y burofax) a la promotora y constructora, algunas de las cuales fueron parcialmente atendidas.
• Informe pericial: Se aporta un informe pericial detallando los defectos, su origen, las soluciones de reparación y la valoración económica de las mismas.

3. Fundamentación jurídica de la demanda

• Responsabilidad legal: Se invoca la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), especialmente el artículo 17, que establece la responsabilidad de los agentes de la edificación por daños materiales en el edificio, con plazos de garantía de 10, 3 y 1 año según la gravedad del defecto.
• Responsabilidad contractual: Se fundamenta en los artículos 1101, 1124 y concordantes del Código Civil, por incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la promotora en la compraventa.
• Solidaridad: Se solicita la condena solidaria de los demandados, conforme a la LOE, cuando no pueda individualizarse la causa de los daños.
• Carga de la prueba: Se alega que, conforme a la jurisprudencia, basta con que los actores prueben la existencia de los daños, presumiéndose la culpa de los agentes intervinientes salvo prueba en contrario.
• Costas: Solicita la condena en costas a los demandados.

Resolución de la controversia en la Sentencia

1. a) Análisis de las pretensiones y hechos

• La sentencia reconoce que los actores ejercitan acumuladamente la acción de responsabilidad legal de la LOE y la acción contractual frente a la promotora.
• Se confirma la existencia de diversos defectos constructivos y de acabado en la vivienda, así como ciertos incumplimientos contractuales por parte de la promotora.

1. b) Valoración de la prueba

• Se han aportado varios informes periciales (de parte y de los demandados).
• El juzgado valora la prueba pericial conforme a las reglas de la sana crítica, optando por las conclusiones más fundadas y objetivas.

1. c) Decisión sobre los defectos reclamados

• Tendedero:
  • Se estima la existencia de ausencia de punto de luz (defecto de acabado imputable a la constructora y promotora).
  • No se estima la existencia de defecto de diseño por entrada de agua, ni la necesidad de sumidero.
  • Se estima la imposibilidad de limpieza en el entorno de la unidad de aerotermia como defecto de diseño imputable a los arquitectos y promotora.
  • Se estima la defectuosa ejecución de la caja de registro (defecto de acabado imputable a la constructora y promotora).
• Cocina:
  • Se estima el daño en el mueble esquinero superior (imputable a la constructora y promotora).
  • Se estima la falta de retirada de plásticos de la campana y las manchas/rozaduras en la puerta de la cocina (defectos de acabado imputables a la constructora y promotora).
  • Se estima la falta de alicatado de la totalidad de los paramentos verticales de la cocina como incumplimiento contractual exclusivo de la promotora.
• Otros defectos:
  • Se estima la existencia de defectos puntuales de pintura y holgura en la puerta de entrada (defectos de acabado imputables a la constructora y promotora).
  • Se estima la ausencia de antena parabólica como incumplimiento contractual exclusivo de la promotora.
  • No se estima la existencia de vicio en la ventilación de las bajantes (ruidos y olores) por falta de prueba suficiente.
• Responsabilidad de la arquitecta técnica:
  • Se absuelve a la arquitecta técnica de toda responsabilidad, al no poder imputársele los defectos reclamados.

1. d) Condena y reparto de responsabilidades

• Promotora y constructora:
  • Condenadas solidariamente a reparar los defectos de acabado y remate.
• Arquitectos directores de obra:
  • Condenados solidariamente con la promotora a subsanar el defecto de diseño relativo a la imposibilidad de limpieza en el entorno de la unidad de aerotermia.
• Promotora:
  • Condenada en exclusiva a subsanar los incumplimientos contractuales (alicatado de cocina y antena parabólica).
• Arquitecta técnica:
  • Absuelta de toda responsabilidad.
• Costas:
  • No se hace expresa imposición de costas, salvo las causadas por la arquitecta técnica, que se imponen a la parte actora.

5. Conclusión

La sentencia estima la demanda, reconociendo la existencia de varios defectos constructivos y de acabado, así como incumplimientos contractuales, y condena a la promotora, constructora y arquitectos a su reparación según la responsabilidad de cada uno. La resolución se fundamenta en la valoración de la prueba pericial y en la aplicación de la LOE y el Código Civil, distinguiendo entre defectos de acabado, de diseño y de incumplimiento contractual.